商品房贷款利息一般是多少？一文详解房贷利息计算四要素

在办理房贷中，人们最关心的问题通常是利息成本，为了能节省利息，人们通常会货比三家，对于有条件的则会考虑公积金贷款。那么，商品房贷款利息一般是多少？其实，商品房贷款利息是多少，需要结合贷款利率、贷款总额、贷款期限、还款方式等因素而定，今天就为大家讲解下这四个要素，看完也就清楚房贷利息是怎么回事了。

商品房贷款利息一般是多少？

1、贷款利率

1）商业银行贷款

商业银行贷款目前新申请的房贷执行的LPR浮动利率，目前LPR利率为：1年期为3.65%，5年期为4.3%。而实际商贷利率则是由当期LPR+加点值计算得出，其中加点值固定不变，可正可负。一般来说，加点值由当前LPR-4.8%（2019年12月LPR值）计算得出。

而LPR利率则由18家报价行共同报价，去掉最低最高值取平均数得出，每月20日更新，遇到节假日则顺延。

2）公积金贷款

公积金贷款执行的是央行基准利率，目前公积金贷款利率为：首套房5年期（含5年）以下为2.6%，5年期以上为3.1%；二套房5年期（含5年）以下贷款利率最低为3.025%，5年期以上贷款利率最低为3.575%。

按照规定，公积金贷款期限在1年以内的，不采用分段计息。超过1年，遇到利率调整，将在次年首日，按照相应的利率档次执行新利率。

2、贷款总额

贷款总额最高不能超过扣除首付后的剩余房屋价款，如果是公积金贷款，还受到公积金账户余额、当地最高贷款限额等因素影响。除此之外，贷款额度还受到个人信用状况以及收入等因素影响。

3、贷款期限

房贷期限最高为30年，且贷款期限+贷款年龄不能超过：男性65周岁；女性60周岁。

4、还款方式

1）等额本金

等额本金方式还款，每月还款额中本金固定不变，每月还款额逐月递减。计算公式为：每月还款额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率。

假设贷款本金80万、借款利率为4.5%、贷款期限20年、等额本金方式还款：

首月还款额为6333.33元，末月还款额为3346.63元，利息总额为361500元。

2）等额本息

等额本息是指，每月还贷额保持固定不变，计算公式为：每月还款额=贷款本金×[月利率×(1+月利率)^还款月数]÷{[(1+月利率)^还款月数]-1}（月利率=年利率/12）。

假设贷款本金80万、借款利率为4.5%、贷款期限20年、等额本息方式还款：

每月还款额为5059.26元，利息总额为414686.06元。

由此可见，在同等条件下，还款方式不同，月还款额不同，利息成本也不相同。

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