提前还房贷利息怎么算？需考虑还款方式、还款方案

对于普通人来说，购房是人生的中一件大事，往往需要掏空家庭半生的积蓄，人们通常会通过贷款来购置房产。但是房贷期限太长，需要支付的利息很大，对于手有余钱的人们来说，往往会考虑提前还贷。那么，提前还房贷利息怎么算？今天小编为大家来解答一下。

提前还房贷利息怎么算？

若提前结清，利息则截止到还贷日为准，按实际天数收取。

若是提前还部分，则按剩余贷款本金、原贷款利息、原还款方式重新计算，至于是选择缩短年限还是减少月供，就需要用户去权衡选择，选择不同，则利息也会存在差异。举例说明，假定客户贷款100万，贷款利息为5.3%，贷款期限为20年，已还了5年，准备提前还30万，分别以等额本息和等额本金方式来讨论说明：

1、等额本息

等额本息，是指每月月供保持固定不变，其中本金所占比例将逐月增加，利息所占比例逐月递减，计算公式：每月月供额=贷款本金×[月利率×(1+月利率)^还款月数]÷{[(1+月利率)^还款月数]-1}。

按此公式推算得出，还贷5年后，此时剩余本金还有838974.32元，再减去提前贷款金额后，剩余本金还有538974.32元，按照还款方案不同，具体情况如下：

缩短年限：在保持月还款额基本不变的情况下，此时还款期限被缩短为 99个月，每月月供额为6732.71元，还需支付的利息总额为127563.75元，相比于正常还款节省的利息为 251414.77元。

减少月供：在保持还款期限不变的情况，提前还款后，每月月供由原来的6766.4元，变成4346.88元，此时还需支付的利息总额为243463.58元，相比于正常还款节省的利息为135514.94元。

2、等额本金

等额本金，是指将贷款总额均摊到每个月中，月供中的还款本金保持不变，而利息则随本金的减少，而增逐月递减，月供额表现的趋势则为逐月递减。计算公式：每月月供额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额) ×月利率。

按此公式可推算得出，还贷5年后，此时剩余本金还有750000元，再减去提前贷款金额后，剩余本金还有550000元，按照还款方案不同，具体情况如下：

缩短年限：在保持月还款额基本不变的情况下，此时还款期限被缩短为60个月，还需支付的利息总额为60618.75元，相比于正常还款节省的利息为239162.50元。

减少月供：在保持还款期限不变的情况，此时还需支付的利息总额为179868.75元，相比于正常还款节省的利息为119912.50元。

此外，很多银行可为用户提供一次更改还款方式的机会，若提前还贷后，又更换了还款方式，那又是另外一种结果了，建议通过房贷计算器，自行计算一下。

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