提前还款房贷利息怎么算？利息计算详解

提前还款房贷利息计算，需要分情况讨论，具体如下：

1、提前结清

若是提前结清房贷，利息将截止到还清欠款的当日，后续的利息将不再收取。

举例说明：

假设贷款本金50万、贷款利率4.2%、贷款期限20年、等额本息还款，总利息为239884.88元，若提前结清房贷，则：

第3年（已还3年）结清房贷：已还利息59941.04元，剩余利息179943.85就不收了。

第5年结清房贷：已还利息96155.25元，剩余利息143729.63就不收了。

…

第10年结清房贷：已还利息171596.32元，剩余利息68288.56就不收了。

2、提前部分还款

若是提前部分还款，利息计算则与还款方案有关，具体说明如下：

1）缩短期限

提前部分还款后，在保持月供不变的情况，可以缩短还款期限。

举例说明：

假设贷款本金50万、期限20年、利率4%、等额本息还款，若是在第5年（已还5年）提前还贷20万，则：

提前还贷前：剩余利息143729.63元；

提前还贷后：期限由15年缩减为81个月，剩余总利息37273.25元，可节省利息106456.38元。

2）减少月供

若选择期限不变，月供额将会减少。

举例说明：

假设贷款本金50万、期限20年、利率4%、等额本息还款，若是在第5年（已还5年）提前还贷20万，则：

提前还贷前：每月月供3082.85元，剩余利息143729.63元；

提前还贷后：每月月供1659.05元，剩余总利息87,444.89元，可节省利息56284.75元。

由此可见，相同条件下，提前部分还款，缩短年限可以节省更多的利息成本，而减少月供则有利于降低还款压力。

温馨提醒：

房贷的还款方式一般为等额本息和等额本息，还款方式不同，计算利息的公式也不同。具体如下：

1、等额本息

计算公式：

每月还款额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]。

总利息=还款月数*每月还款额-贷款本金。

2、等额本金

计算公式：

每月还款额=贷款本金÷贷款期限+（贷款本金-累计已还本金）×月利率。

总利息= (还款月数+1)×贷款额×月利率÷2。

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