调整利率是按剩余本金还是总额？举例说明清楚

众所周知，房贷利率调整后，房贷的月供也会随着变化。但是，很多人都不太清楚是怎么计算的，比如不清楚调整利率是按剩余本金还是总额。别担心，下面小编举例说明清楚，一起来看看。

调整利率是按剩余本金还是总额？

剩余本金。

调整利率后，是按照剩余本金、剩余期限、原还款方式、新的房贷利率重新生成还款计划。

举例说明：

假设小明贷款50万、原利率5.3%、贷款期限20年、已还5年、新利率4.2，按照还款方式不同，具体如下：

1、等额本金

（1）计算公式

每月还款额= （贷款本金/还款月数）+（本金—已归还本金累计额）×每月利率。

利息总额=（还款月数+1）×贷款本金×月利率÷2。

（2）调整前

首月月供4291.66元（每月还款本金2083.33元），每月还款额递减9.2元，还款5年后，剩余本金为375000.20元，已还利息116231.57元，剩余未还利息149873.02元。

（3）调整后

首月月供3395.83元，还款额每月递减7.29元，剩余15年的利息总额为118781.56元。

小结：通过对比可以发现，调整利率后，总共节省利息：149873.02-118781.56=31091.46元。

2、等额本息

（1）计算公式

每月还款额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数】÷[（1+月利率）^还款月数——1]。

利息总额=每月还款额×总还款月数~贷款本金。

（2）调整前

每月月供3384.27元，剩余本金为419487.31元，已还利息122479.31元，剩余未还利息189489.76元。

（3）调整后

每月月供3144.50元，剩余15年的利息总额为146631.88元。

小结：调整后，总共节省利息：189489.76-146631.88=42857.88元，每月可以少还239.77元。

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