公募reits是指什么？

公募reits指的是基础设施领域不动产投资信托基金，简称基础设施公募reits或公募reits，是在证券交易所公开交易，通过证券化的方式，将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市公司证券。可以简单理解为，已经投入运营的产业园区、商业楼等不动产证券化放入股票市场进行交易，公募reits就是可以让普通投资者参与到投资中的工具，通过购买份额来赚取收益。

具体分析如下;

公募reits特点：

1、投资对象基本为正常运营的不动产：公募reits80%以上的投资对象都为已投入正常运营、能够产生稳定现金流的不动产，投资风险较小。

2、主要收入来源：租金、收费，资产增值、证券资本升值是公募reits的主要收入来源。

3、税收较少：公募reits的税收遵循的是阶段免除或者递延税费（递延税费是指可以按照相关规定推迟缴税时间，且不会产生利息），且在运营阶段还有机会免除部分税费。

4、封闭式运营：公募reits是封闭式运营，也就是在申购产品之后，投资者无法申请赎回，且封闭时间很长，在20年-99年不等，但可以在二级市场中进行买入卖出交易。

公募reits与其他投资产品的区别：

与股票的区别：

1、收益与风险：由于公募reits的主要收入来源是租金、收费等，很难在短期内有大幅度增长，所以公募reits的预期收益增长较为有限，但其运营稳定性强，不太会出现大幅度波动，风险系数低；而股票的增长空间就比较大，同时受市场影响也更大，风险较高。

2、分红：公募reits会强制分红，且比例较高，但股票的股息率是不断浮动、无法固定的，从分红角度看，公募reits的分红是确定的，而股息是存在风险的。。

与债券的区别：

1、发行者与投资人的关系：债券发行者和投资者之间本质上是一种债权关系，是具有法律效应的；而公募reits是依赖于不动产本身的运营，公募reits的本息没有主体信用的担保，资产运营管理机构的能力和基金管理人对公募reits有重要影响，由此有一定资产净值下跌风险。

2、利息方面：债券的利息通常是固定的，但公募reits并不对投资者承诺固定的利息回报，其收益还是取决于资产本身运营情况的好坏。

总体来说，公募reits与股票、债券相比，风险和预期收益都处于中等状态，灵活性较弱，但稳定性比较好。

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